Mietrecht & Mietvertrag
Alles zu MRG, Befristung, Kaution, Kündigung und worauf du beim Mietvertrag achten musst. Stand: Juli 2026, inkl. 5. MILG / MieWeG.
Das Mietrechtsgesetz (MRG)
Das MRG regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Es gilt jedoch nicht für alle Mietverhältnisse gleichermaßen — entscheidend ist der Anwendungsbereich:
Vollanwendung
Vollanwendungsbereich
Altbauten (Bau vor 1945/1953), geförderte Wohnungen. Mit Mietzinsbeschränkung & Kündigungsschutz nach §30 MRG.
Teilanwendung
Teilanwendungsbereich
Dachausbauten, Zubauten nach 1945. Einige MRG-Bestimmungen gelten, andere nicht.
Keine Anwendung
Außerhalb MRG
Neubauten ab 2002, Ein- und Zweifamilienhäuser. Freie Mietzinsvereinbarung. Andere Regeln für Befristung.
Quelle: MRG, RIS (aktuelle Fassung), Kroy Immobilien
Befristung: 3 oder 5 Jahre? (Änderung ab 1.1.2026)
Wichtig — 5. MILG / MieWeG seit 1.1.2026: Das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz hat die Mindestbefristung für unternehmerische Vermieter auf 5 Jahre verlängert.
| Vermieter-Typ | Mindestbefristung | Gilt für |
|---|---|---|
| Unternehmerische Vermieter | 5 Jahre | Neuabschlüsse und Verlängerungen ab 1.1.2026 |
| Private Vermieter | 3 Jahre | Unverändert |
| Außerhalb MRG | Frei vereinbar | Ein-/Zweifamilienhäuser, Neubauten |
Folgen fehlerhafter Befristung
- Ohne schriftliche Befristung gilt der Vertrag als unbefristet
- Zu kurze Befristung (z.B. 2 Jahre statt 5) → Vertrag gilt als unbefristet, voller Kündigungsschutz
- Nicht verlängert nach Ablauf: stillschweigende Verlängerung auf 3 bzw. 5 Jahre, danach unbefristet
Quelle: MRG §29, RIS; oesterreich.gv.at; RA Dr. Mantler, Feb 2026; konsumentenfragen.at
Kaution
Das Wichtigste zur Kaution
- Höchstbetrag: 6 Bruttomonatsmieten (§16b MRG)
- Veranlagung: Muss fruchtbringend (z.B. Sparbuch) angelegt werden
- Informationspflicht: Vermieter muss auf Verlangen schriftlich über die Veranlagung informieren
- Rückzahlung: Nach Vertragsende unverzüglich, samt Zinsen, abzüglich berechtigter Forderungen
- Tipp: Kaution nur gegen schriftliche Bestätigung übergeben
Quelle: MRG §16b, RIS
Kündigung & Kündigungsfristen
| Wer kündigt? | Frist | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Mieter (befristet) | 3 Monate zum Monatsletzten | Nach Ablauf von 1 Jahr der ursprünglichen Vertragsdauer |
| Mieter (unbefristet) | 1 Monat zum Monatsletzten (MRG) | Schriftlich, von allen Mietvertragsparteien unterschrieben |
| Mieter (gem. Bauträger) | 1–2 Monate (laut Vertrag) | z.B. Neue Heimat Tirol |
| Vermieter | Nur gerichtlich | Nur bei wichtigen Gründen (§30 MRG): Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, Eigenbedarf |
Quelle: MRG §29, §30, RIS; NHT Wohnrechts-ABC
Mietzinsüberprüfung & Mietpreisbremse
Mietzinsüberprüfung
Überschreitet der vereinbarte Mietzins den höchstzulässigen Betrag, ist die Vereinbarung unwirksam. Geltendmachung binnen 3 Jahren gerichtlich oder bei der Gemeinde (§16 Abs. 8 MRG). Bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens 6 Monate nach Auflösung.
Mietpreisbremse 2025/2026
Seit 1. April 2025: Mietpreis-Stopp für Kategorie- und Richtwertmieten. Erste mögliche Erhöhungen ab April 2026. Achtung: Gilt nicht für alle Verträge. Details der AK
Richtwertmiete Tirol
Der Richtwert für Tirol beträgt 9,30 €/m² (Stand April 2026). Er bildet die Basis für den Richtwertmietzins im Vollanwendungsbereich des MRG. Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung sind möglich. Der Richtwert wird alle zwei Jahre per Verordnung festgelegt.
| Bundesland | Richtwert pro m² |
|---|---|
| Tirol | 9,30 € |
| Wien | 6,74 € |
| Vorarlberg | 10,35 € |
| Salzburg | 9,67 € |
Quelle: Mietervereinigung, Richtwerte April 2026; MRG §16, RIS
Befristungsabschlag
Bei befristeten Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 % (§16 Abs. 7 MRG). Wird der Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, entfällt der Abschlag — vorausgesetzt, der Unterschied wurde im Mietvertrag ziffernmäßig ausgewiesen.
Kaution berechnen? Nutze den Kaution-Rechner — berechne übliche und maximale Kaution samt Einmalkosten.